Документы: первое, на что смотрим
Красивый участок с соснами и видом на озеро - здорово, но начинаем не с этого. Берём выписку из ЕГРН и проверяем: категория земли - земли населённых пунктов (ЗНП) или сельхозназначения с разрешённым ИЖС. Если СНТ - строить можно, но с ограничениями: максимум 3 этажа, 500 м², отступы от границ 3 м. Земли лесфонда, водоохранные зоны - строить нельзя или с кучей согласований.
Проверяем обременения: сервитуты (может оказаться, что через участок проходит газопровод и строить в 10 метрах от трубы нельзя), залоги, аресты. Все эти данные - в выписке ЕГРН, стоит 350 руб. на Росреестре.
Красные линии - отдельная тема. Заходим на публичную кадастровую карту, смотрим границы. Если участок на генплане попадает в зону перспективной застройки или планируемой дороги - могут изъять с компенсацией. Не часто, но случается.
Грунт и рельеф
Идеальный участок для строительства - ровный, с песчаным или супесчаным грунтом, УГВ ниже 3 м. В Ленобласти такой - редкость и стоит дороже.
Реальность: суглинки, глины, местами торф. Если участок в низине - весной будет стоять вода. Если на склоне - нужна планировка, подпорные стенки, дренаж. Всё это - деньги.
Торфяной грунт - особый случай. Если торф глубже 2 м, его нужно выбирать и заменять песком, либо ставить дом на длинных сваях (6-8 м). Стоимость фундамента возрастает в 2-3 раза. Поэтому перед покупкой - хотя бы ручным буром на 3 м проверьте, что под ногами. Или закажите экспресс-геологию за 15-20 тыс.
Районы с хорошим грунтом: Всеволожский (Кузьмолово, Токсово - песок, супесь), часть Выборгского (скальные породы). Сложные грунты: Ломоносовский (торф в поймах), Кировский (обводнённые глины), низины Гатчинского района.
Коммуникации
Газ - самый критичный вопрос. Если газ по границе участка - подключение 150-300 тыс. руб. (догазификация по 1622-р). Если газопровод в 500 м - 500 тыс. и более. Если газа в посёлке нет - электрическое отопление, и тогда нужно 15 кВт мощности. Стандартные 15 кВт для ИЖС - обычно хватает, но зимой электрокотёл 12 кВт + бытовые приборы - на пределе.
Электричество: стандарт - 15 кВт, 380 В. Проверяйте ТУ (технические условия) - иногда реально на подстанции нет мощности, и ТУ выдают, а подключение откладывают на год-два.
Вода: центральный водопровод - идеально, но редко. Скважина - основной вариант. Глубина в ЛО: 15-60 м в зависимости от района. Стоимость бурения - 2 500-3 500 руб/погонный метр. Обязательно узнайте у соседей глубину и качество воды - железо, марганец в ленобластной воде повсеместно, нужна система очистки (50-150 тыс.).
Канализация: септик. Для постоянного проживания - аэрационная станция (Топас, Юнилос, BioDeka). Для дачи - простой переливной септик из колец. Расстояние от септика до колодца/скважины - минимум 30 м по СанПиН.
Подъезд и логистика
Асфальтовая дорога до участка - идеально. Грунтовка - весной и осенью фура с бетоном или блоками может не проехать. Видел ситуации, когда миксер с бетоном застревал на подъезде, бетон начинал схватываться - убыток 80-100 тыс.
Расстояние до базы стройматериалов тоже считайте. Доставка газобетона из Петербурга в Приозерский район (150 км) - 35-50 тыс. за фуру. А это 3-4 фуры на дом. Во Всеволожский район (30 км) - 12-15 тыс.
Чек-лист покупателя
Перед покупкой проверьте: выписка ЕГРН свежая (не старше месяца), категория земли ЗНП/ИЖС, нет обременений, границы установлены (координаты в ЕГРН), подъезд круглый год, газ/электричество - расстояние и стоимость подключения, грунт (хотя бы ручной бур), соседи (поговорите - узнаете больше, чем из документов), уровень воды весной (приезжайте в апреле). Потратьте на проверку 2-3 дня и 20-30 тыс. руб. - это может сэкономить миллионы.